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呼市放开限购或成示范效应 楼市微调不再“羞答答“

  内蒙古呼和浩特市人民政府办公厅近日出台《切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》。意见要求,取消商品房销售方案备案制度,居民购买商品住房(含二手住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时,不再要求提供住房套数查询证明。该文件的发布,意味着呼和浩特市成为全国正式发文确定放开楼市限购的城市,立即引起社会各界的关注。

  呼市楼市萧条解禁化解库存

  各界质疑这一政策的出台是否与国家相关部门对楼市的限购政策有冲突,呼和浩特市房地产开发监督管理处处长冀罕钢对此表示,“市场需要限购,我们及时落实国家相关部委的通知,市场不需要限购,我们也应及时做好引导工作,以便推动房地产市场健康发展,让群众走出误区。根据国家关于房地产市场实行分类指导和加快城镇化进程的要求,各地应按实际情况,对房地产市场作出政策引导。如今呼和浩特的房地产市场,已进入理性发展状态,不会出现抢购和炒作房价的问题。为此,我们顺应市场需求,及时进行了政策引导。”

  业内人士认为,呼和浩特虽属于省会城市,但在人口规模上还是三线城市,如今放开限购,说明楼市供需关系严重失衡。据统计,2013年末,呼和浩特市常住人口为300.11万人,比上年增加5.23万人,其中城镇人口为198.79万人,该市人口增长速度较为缓慢。其一季度房地产开发投资累计完成15.06亿元,同比增长10.78%,房地产投资占全市投资比重为46.5%。房地产消费和投资过重的比例与当地人口规模显得极不协调。

  中原地产统计显示,呼和浩特目前住宅可售库存高达12万套,而按照该市平均每月仅成交1000套左右的销售速度,楼市去库存周期差不多需要10年。更为严峻的是,最近几年呼市每年供应的住宅用地都在数百万平方米左右,最近5年政府推出的住宅用地合计2120万平方米,未来潜在供应起码还有10万套以上。上海房地产研究院对35个大中城市2013年商品住宅现货的库存去化周期研究显示,呼和浩特存销比数值为37,在35个城市中位列库存去化压力。

  业内普遍认为,库存增加、销售低迷是地方政府松绑楼市限购政策、刺激需求的主要动因。亚太城市房地产业协会会长兼秘书长谢逸枫此前表示,地方政府不断实施增加市场信心的政策,主要是为了缓解市场库存压力,减少房企资金沉淀,加速资金流动。同时防止房价下跌引起金融风险。

  土地财政受挫救市迫在眉睫

  专业人士表示,呼和浩特放开限购这一做法将对其他城市形成示范效应,一些二、三线城市或会跟进效仿。这种声音正在日益成为主流,因为就在呼和浩特发文取消限购之前,已经有南宁、天津、无锡、海口、温州等数个城市变相或曲线为限购松绑以稳住房地产和土地市场下滑态势。在国内大中城市中,15个面临存销比超过20个月的城市也积压了相当的救市意向。

  财政部数据,2013年全年地方本级收入68969.13亿元。而2013年国有土地使用权出让收入41249.52亿元,占地方财政收入(本级)的比例高达59.8%。此前同策咨询研究部发布的《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》显示,土地财政依赖度较高的城市共13个,占比近三成,杭州、佛山、南京、长沙4个城市土地财政依赖程度超过100%,杭州高达156.4%。

  在各地房地产市场量价齐跌的情况下,土地成交量和出让金均锐减,房地产相关税收大幅下滑。报告,5月全国300个城市共成交土地1767宗,环比减少19%,同比减少45%;土地出让金总额1375亿元,环比下降30%,同比下降38%。财政部数据,5月,房地产企业所得税延续4月负增长态势,为531亿元,下降2.5%;房地产营业税虽扭转4月负增长,但增长仅0.1%,为443亿元。

  审计署审计报告称,去年6月至今年3月底,地方政府性债务借新还旧的举债额度较大,出现了逾期未还现象,债务偿还压力大。地方债务对于土地收入依赖性强,当前房地产市场陷入低迷,相应地造成土地出让溢价率下滑或成交量下滑,或对地方债务造成负担。

  业界认为,土地出让收入减少一方面影响地方偿债水平,地方债面临违约风险;另一方面会抑制土地抵押贷款扩张。财政部财科所副所长刘尚希此前也表示,土地降温直接影响地方融资,土地被用作地方政府融资平台的抵押物,现在土地收益下降,土地杠杆率降低,银行会根据土地价格调整贷款的额度,从而进一步影响到地方政府公共设施的建设。所以,地方财政重压之下处境不易,拯救楼市实属无奈之举。

  因地制宜强调系统性重构

  专业人士认为,对部分因地制宜的地方性微调,需辩证看待。全国各地发展水平参差不齐,个别城市松绑限购,确实有着特殊的紧迫性。地方放宽限购条件,可能是对以往“误伤刚需”的趁势纠偏。

  中债资信评估有限责任公司相关人士表示,在现有财政体制下,土地出让收入是地方政府进行基础设施建设和偿还债务的资金来源,短期看,地方政府对土地出让收入的依赖其有存在的合理性,但长期看,这种方式不具有持续性,地方必须寻求新的融资和收入通道。

  与当前中国经济形势对应,中国楼市处于“增长速度换挡期”、“结构调整阵痛期”、“前期刺激政策消化期”,转型压力客观存在。应强调习总书记“系统性重构”的理念,调整经济结构与财政收入转型。鉴于中国经济发展对房地产业的依存度,土地财政与财税体制改革关系密切,楼市转型的难度很大。想要财政收入转型,还需要政绩考核改革、财税改革等一系列改革来推动才行。